Spätestens seit der ARENA 4 und
dann wieder auf der letzten Sitzung des Konversionssenats stand die Frage im
Zentrum der Debatte, ob und wie der derzeitige Wohngebäudebestand, etwa 2500
Wohnungen, in den neuen Stadtteil übernommen werden kann oder soll. Eine Frage,
die weiterhin und immer stärker bewegt.
Untragbare
Leerstandskosten?
Stadtverwaltung und Planungsbüros der Profressoren Selle und Wachten scheinen
- sofern sie das überhaupt jemals angedacht haben - dem Erhalt des gesamten
Wohnungsbestands keine große Chance einzuräumen. Sie rechnen vor, dass man
viele Jahre benötigen würde, bis alle bestehenden Wohnungen von
Wohnungssuchenden belegt wären. Grob gerechnet: 10 Jahre würde es dauern, wenn
der gesamte (veranschlagte) Wohnungsneubedarf von jährlich 250
Wohnungen auf das US-Gelände kanalisiert werden könnte. Die letzten Wohnungen
würden dann in den 10 Jahren Leerstand entweder verrotten, oder der Leerstand
würde sehr hohe Kosten für den Erhalt der Gebäude verursachen. In der ARENA 4
wurden z.B. Kosten von 3,8 Millionen € im ersten Erhaltungsjahr ins Feld
geführt - wenn man 1900 Wohnungen zu 100 qm erhalten möchte.
Gewinn durch
Leerstandsinvestition!
Die obige
Argumentation und Betrachtung kommt so daher, als wären die
"Leerstands"- Kosten einfach rausgeschmissene Gelder. Sie lässt gänzlich außer acht, dass es sich um Kosten
handelt, die Werte schaffen - oder
besser: Werte erhalten.
Durch die Aufwendungen zur Leerstandsbetreuung rettet, d.h. erhält man
Wohnraum in Hülle und Fülle. Nach obigem Rechenbeispiel 1900 Wohnungen, die man
nicht neu bauen muss. Für den Neubau von 1900 Wohnungen sind mindestens 178
Millionen aufzuwenden, wie eine Vergleichsberechnung zeigt. Mit der Leerstandswartung spart man also Neubaukosten in einer
Höhe, hinter der die genannten Kosten für den Leerstanderhalt geradezu verblassen.
Bei dieser
Betrachtung stellen sich die sog. Leerstandskosten mit 11,6 Millionen
(in der Besiedlungszeit) keineswegs als eine erdrückende und abschreckende Last
dar, sondern als eine extrem lukrative Investition, die weit mehr als den
10-fachen Ertrag bringt.
Leerstand ein Phantom?
Langdauernder
Wohngebäude-Leerstand wird in der bisherigen Diskussion als eine handfeste
Gegebenheit angenommen, welche merkliche Kosten verursacht. Ob Leerstand aber
wirklich in der diskutierten Größenordnung anfällt, das ist zu bezweifeln.
Die
Leerstandsdebatte wurde durch Stadtverwaltung und das Planungsbüro angestoßen,
indem sie eine Bedarfsgröße von 250 "benötigten" Wohnungen in Bamberg
pro Jahr ins Spiel gebracht haben. Zu dieser Bedarfszahl gelangt die
Stadtverwaltung, indem sie das Neubauvolumen in den letzten 10 Jahren
registriert und diese Neubautätigkeit als Maß für den benötigten Wohnraum
verwendet. Mit dieser Neubautätigkeit wurde aber der benötigte Wohnraum
offensichtlich nicht geschaffen. Der bestehende Bedarf wird
unzulässigerweise mit der realisierten Nachfrage gleichgesetzt und damit
unterschätzt.
Der wahre Bedarf
liegt - nach einschlägigen Studien der Stadt
Bamberg ! - weitaus höher, nach unseren eigenen berechnenden Abschätzungen
(hier
zu finden) liegt er in einer Größenordnung, dass eine vollständige Besiedlung
der bestehenden Wohnungen in 5 Jahren oder weniger denkbar ist. Die
Leerstandsdauer und folglich die Leerstandskosten fallen demnach weit geringer
aus. Ein angestrengtes Bemühen um sofortige Zwischennutzungen der Gebäude
könnte den Leerstand noch weiter und gegen Null senken.
Eine
realistische Abschätzung des bestehenden Wohnungsbedarfs und folglich der Leerstandskosten
erscheint uns für die weiteren Planungen hoch bedeutsam. Mit weit größerem
Nachdruck als bisher gilt es Überlegungen zur weitgehenden Vermeidung von
Leerstand anzustellen. Sie werden Gegenstand nachfolgender Veröffentlichungen
sein.
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Exkurs/Nachtrag:
Kostenvergleich: Leerstand
versus Neubau von Wohnungen
In der ARENA 4
wurden Kostenabschätzungen für den angenommenen langdauernden Gebäudeleerstand
auf der Konversionsfläche präsentiert - wenn man den Gebäudebestand (1900
Wohnungen) vollständig erhalten will. Kosten für den Neubau einer
entsprechenden Gesamtwohnfläche wurden dort nicht angesprochen.
Der nachfolgende
Kostenvergleich zwischen den beiden Entwicklungsvarianten beruht auf folgenden
Vorgaben:
♦ Leerstands- bzw.
Neubaukosten bei/von 1900 Wohnungen (wie im ARENA 4-Beispiel);
♦ dabei aber 600
Wohnungen zu 120 qm (in den Bereichen Pines/Flynn/Ziegelanger) und 1300 Wohnungen
zu 50 qm (in den Mannschaftsgebäuden), insgesamt also 137.000 qm; das
ARENA4-Beispiel war einheitlich von 1900 Wohnungen zu 100 qm ausgegangen, was
den Gebäudebestand nicht gut widerspiegelt;
♦ Leerstandskosten
von 20 € pro qm und Jahr (unbesehen aus dem Rechenbeispiel der Verwaltung
übernommen);
♦ Leerstandskosten
auch in der Zeit der Verhandlungen mit der BImA bis zur Übernahme der Gebäude
(2 Jahre Dauer angenommen)
♦ Annahme einer
Belegung von 250 Wohnungen pro Jahr (165 kleine, 85 große Wohnungen, insgesamt
18.450 qm); also die äußerst konservative Belegungsgeschwindigkeit, wie von der
Stadtverwaltung zugrundegelegt;
♦ Neubaukosten von
1300 € pro qm, also im unteren Bereich der Neubaukosten, die für Bayern allgemein
im Bereich zwischen 1100 € und 1700 € gehandelt werden;
Berechnung der
Neubaukosten:
137.000 qm x 1.300 €/qm =
178.100.000 (178,1 Millionen) €
Berechnung der
Leerstandskosten:
▪ 2 Jahre bis
Übernahme 137.000 qm x
20 €/qm x 2 Jahr =
5.480.000
▪ 1. Jahr: 137.000 qm x 20 €/qm x 1
Jahr = 2.740.000
▪ 2. Jahr: 118.550 qm x 20 €/qm x 1
Jahr = 2.371.000
▪ 3. Jahr: 100.100 qm x 20 €/qm x 1
Jahr = 2.002.000
▪ usw. jedes Jahr
250 Wohnungen (18.450 qm) neu belegt
▪ insgesamt: 17.068.000 (17,1
Millionen) €
▪ insgesamt (ohne
beide Verhandlungsjahre) 11.588.000
(11,6 Millionen) €
Vergleichs-Ergebnis:
Die Neubaukosten
liegen um ein Vielfaches höher als die Leerstandsaufwendungen. Der Kostenvergleich,
vor allem, die enormen Kosten (178 Millionen) für den Wohnungsneubau
in diesem Ausmaß, zeigt schlagartig eines: die Bereitstellung günstigen
Wohnraums mit der Konversion ist nicht einfach damit zu bewerkstelligen, dass
massenhaft Neubauwohnungen neu dazukommen; es bedarf kostengünstigen Wohnraums
durch Erhalt der bestehenden Wohngebäude.
Anmerkungen:
▪ Man beachte,
dass auf der Neubau-Seite dieser Gegenüberstellung keine Grunderwerbskosten
berücksichtigt sind - weil diese sich in beiden Fällen (vermutlich in
vergleichbarer Höhe) aufzuwenden sind (Kauf der Fläche von der BImA).
▪ Es sind auch keine
Gebäudeerwerbskosten eingerechnet - weil diese in beiden Fällen
(vermutlich in vergleichbarer Höhe) aufzuwenden sind.
▪ Es sind auch keine
Erschließungskosten eingerechnet. Das Vergleichsergebnis würde also auch
dann noch in dieser überwältigenden Höhe für Erhalt statt Neubau sprechen, wenn
für den Erhalt der Wohngebäude eine neue Infrastruktur erforderlich sein
sollte. Andernfalls fiele der Vergleich noch deutlicher für den Erhalt aus.
▪ Es sind auch keine
Abrisskosten eingerechnet - diese würden das Vergleichsergebnis noch weiter
zugunsten des Gebäudeerhalts verändern
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