Eine Fahrt durch das Konversionsgelände
oder auch nur ein Blick über den entsprechenden Kartenausschnitt zeigt
Wohngebäude in einer Fülle, die auf Anhieb wie großer Überfluss erscheinen.
Mancher denkt unwillkürlich, diese Wohnungen bekommt man nie gefüllt. Aber
dieser erste Blick erweist sich bei genauerer Betrachtung als oberflächlich und
täuschend. Belastbare statistische Zahlen lehren etwas ganz anderes.
Begründete Zahlen
über den Wohnungsbedarf, wie er für die nächsten Jahren prognostiziert wird,
können einer Wohnungsbedarfsstudie entnommen werden, die von der Stadt Bamberg
in Auftrag gegeben und im März 2013 veröffentlicht wurde.
In
dieser Studie wird dargelegt, dass der Wohnungsneubau in den Jahren 2004 bis
2011 mit dem gegebenen Bedarf überhaupt nicht Schritt halten konnte. Neben einigen
weiteren Faktoren für einen hohen Wohnungsbedarf in Bamberg sind vor allem
folgende 3 Punkte ausschlaggebend:
1)
Der Zuzug von Studenten durch das Wachsen der Universität,
2)
der Zuzug von Beschäftigten infolge des attraktiven Arbeitsplatzangebots in
Bamberg, und
3)
eine wohnungswirksame Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte.
Diese
Entwicklung hat bis 2011 zu einem "Zuzugsdruck" von geschätzten
1500 Wohnungen geführt. Die ca. 1250 Wohnungen, die auf dem
Konversionsgelände frei werden, können nicht einmal diese Lücke
abdecken.
Die Bezifferung des Zuzugsdrucks auf
1500 Wohneinheiten stellt den Stand von 2011 dar. Seither ist neuer
Bedarf an Wohnungen entstanden und wird auch in den kommenden Jahren weiter
entstehen. Und zwar liefert die zitierte Studie folgende Zahlen für jährlich
(!!) neu entstehenden Wohnungsbedarf:
*
Netto-Zuzug von jährlich 270 Studierenden, benötigt 153 Wohnungen;
*
Netto-Zuzug von jährlich 260 Arbeitsplatzsuchenden, benötigt 147 Wohnungen;
*
eine Netto-Abwanderung von jährlich 300 Personen, die wegen fehlender Wohnungen
in der Stadt in Umlandgemeinden ziehen müssen; diese Netto-Abwanderung
würde in eine Netto-Zuwanderung von ca. 165 Personen (ca. 95 Wohnungen)
überführt, wenn nur ein Drittel der 1400 unfreiwilligen Abwanderer (knapp 465
Personen) durch günstige Wohnangebote in Bamberg gehalten werden können;
*
jährlich etwa 170 Wohnungen aufgrund der Tendenz zur Haushaltsverkleinerung.
Neue
Wohnungen werden außerdem aus folgenden Hintergründen benötigt:
* in
Bamberg ist eine sehr geringe Leerstandsquote von 0,9% der bestehenden Wohnungen
zu verzeichnen; für einen ungehinderten Wohnungswechsel wäre eine Quote von 2%
erforderlich, die Quote heißt deshalb auch "Mobilitätsreserve"; zur
Herstellung einer akzeptablen Quote braucht Bamberg 500 neue Wohnungen (100
Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)
* in
Bamberg wird ein sehr hoher "Bestand an Untermietverhältnissen" registriert,
das sind Menschen mit 1. Wohnsitz in Bamberg ohne eigene Wohnung; zur erstrebenswerten
Verminderung dieses Bestands um 50% braucht Bamberg 600 neue Wohnungen (120
Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)
Diese Zahlen, die alle der besagten Wohnungsbedarfs-Studie entnommen
sind, addieren sich zu einem jährlichen Bedarf von mindestens 650
Wohneinheiten. Zusammen mit dem aufgebauten Zuzugsdruck, wenn er auf 4 Jahre
verteilt abgebaut wird, auf eine jährliche Nachfrage von 1025 Wohnungen.
Diese Zahlen berücksichtigen noch gar
nicht, dass mit der Konversion und auch mit der Brose-Ansiedlung noch
zusätzliche Arbeitsplatzangebote entstehen werden und sollen, die zu weiterer
Wohnungsnachfrage führen.
Noch ausführlichere nähere Erläuterungen,
Berechnungen und Überlegungen zu den angesprochenen Vorgängen sind hier zu finden.
Fazit: Die bestehenden
Wohngebäude werden alle benötigt. Und es darf erwartet werden, dass sie binnen
kurzem (jedenfalls innerhalb von 3 Jahren) belegt werden können.
Bei der Konversion der Kalb-Housing
Area in Fürth Mitte der 90er Jahre erfolgte die Belegung eines ähnlich großen
Gebäudebestands sogar deutlich schneller, obwohl dort wesentlich ungünstigere
Bedarfsvoraussetzungen vorlagen.
Eine annehmbar schnelle
Belegung setzt eine entsprechende Preisbildung voraus. Quadratmeterpreise von
6,50 € für Altbauwohnungen, wie sie in der Pines-Area jetzt ausgetestet werden,
würden drei Viertel der Bürger außen vor lassen: Ein Durchschnittsverdiener
(mtl. netto 1650 € in Deutschland) kann keine 750 € für eine 115-qm-Wohnung
aufbringen. Nach der besagten Wohnungsbedarfsstudie müsste die Preisgestaltung
jedenfalls 20% unter dem jetzigen Niveau liegen - das wären nach dem neuen Mietspiegel
für eine durchschnittliche Altbauwohnung bis Baujahr 1969 Quadratmeterpreise
von etwa 4,24 € bis 4,80 € (aktuell im Durchschnitt 5,30 € bis 6,00 €). Das
sind keine utopischen Preise, sondern liegen in einem Niveau, das auch in
anderen Städten in der Größenordnung Bambergs zu finden ist.
