Von wegen Konsens über Wohnungen!

Kein Konsens im Bamberger Stadtrat über den Erhalt von Wohnungen auf dem Konversionsgelände

Seit der vergangenen Sitzung des Konversionssenat am 22. Januar 2015 rollt eine Propaganda-Welle durch die Bamberger Öffentlichkeit, die verkündet, dass es Konsens im Bamberger Stadtrat sei, die Wohnungen auf dem Konversionsgelände zu erhalten.

Ein Konsens darüber besteht tatsächlich aber nur in sehr vagen Absichtserklärungen und auf einem sehr niedrigen Niveau.

Vage Absichtserklärungen

In den Absichtserklärungen zum Wohnungserhalt werden in steter Wiederholung (so was gehört zu einer Propaganda!) zwei Begriffe verwendet, die es genauer zu betrachten gilt:

"Möglichst viele Wohnungen"

Es wird formuliert, das "möglichst viele" Wohnungen auf dem Gelände erhalten werden sollen. Darüber ist freilich ohne Schwierigkeit Einvernehmen herzustellen. Die Geister scheiden sich aber schnell bei der Frage, ..... hier weiterlesen.

Aus dem Konversionssenat

Stand der Dinge nach der Sitzung des Konversionssenats vom 22. Jan. 2014:

Keine echte Wende in der Wohnungspolitik!

Im Konversionssenat am Donnerstag, wurden zwei sog. "Städtebauliche Zweckerklärungen" diskutiert und erwartungsgemäß einstimmig verabschiedet. Die Erklärungen gehen dahin, dass die Stadt Bamberg beabsichtigt, zwei Teilflächen des US-Geländes, die Pines Housing Area und den Bereich der High School, künftig als Wohnflächen bzw. zur schulischem Gemeinnutzung zu verwenden. Die Erklärung ist eine der Voraussetzungen dafür, dass der jetzige Geländeeigentümer, die BImA, und die Stadt Bamberg über eine vorgezogene Herauslösung der beiden Areale aus dem Gesamtgelände verhandeln können.

Eine weitere solche städtebauliche Zweckerklärung zum Wohngebiet "Am Lindenanger" ist in Vorbereitung.

Mit den Zweckerklärungen ist ein weiterer Schritt hin zum Erwerb dieser Areale durch die Stadt Bamberg getan. Aber erworben ist damit und bis jetzt noch gar nichts. Man sei guter Hoffnung, die Erwerbsverhandlungen für diese Areale bis zum Juli des Jahres in die Reife bringen zu können.

Von wegen "gesichert"!

Ungeachtet dessen erklärt Harald Lang, Leiter des Konversionsamts, im Rahmen der Debatte um den Erhalt oder Nicht-Erhalt von Wohnungen, es seien nunmehr insgesamt 530 Wohnungen auf dem Gelände "gesichert".

Das ist mehr als vollmundig gesprochen, es ist schlichtweg unzutreffend. Hier weiterlesen

Kein Umdenken in der Konversionsdebatte

Am morgigen Donnerstag soll und wird der Konversionssenat eine "städtebauliche Zweckerklärung" verabschieden. Damit werden die Voraussetzungen für einen vorzeitigen Ankauf  von Teilen des Konversionsgeländes, nämlich der Pines-Area und der High School, geschaffen. Der Lindenanger soll in Kürze in der gleichen Weise folgen. Erklärterweise verfolgt die Stadtverwaltung damit das Ziel, "bezahlbaren Wohnraum für Schwellenhaushalte und Familien mit niedrigem Einkommen zu schaffen". Die Bamberger Linke Liste (BaLi) begrüßt dieses Ziel ausdrücklich. Mit der jetzt diskutierten Zweckerklärung käme man dem erklärten Ziel allerdings nur in Millimeter-Schritten nahe.

Laut Stadtrat Heinrich Schwimmbeck ist es kein wirkliches Umdenken und .... hier weiter

Pressemitteilung: Großer Wohnungsbedarf in Bamberg belegbar

Pressemitteilung der Bamberger Linken Liste (BaLi):

Großer Wohnungsbedarf  in Bamberg belegbar - Bürgerbegehren eine Option

Die Bamberger Linke Liste (BaLi) sieht für Bamberg bis 2020 einen Bedarf von annähernd 5000 Wohnungen. Eine Belegung aller 1250 Wohneinheiten des Konversionsgeländes - die Zahl von 2500 Wohnungen ist irreführend - kann in weniger als 3 Jahren ohne einschneidende Kosten für einen Leerstandsunterhalt erwartet werden. 

Zweifel daran würden, so BaLi-Stadtrat und Konversionssenatsmitglied Heinrich Schwimmbeck, ohne empirische Begründung ausgesprochen. Ebenso unverständlich sei die Aussage, der Wohnungsbedarf sei nicht abschätzbar. Er verweist auf die Wohnungsbedarfsstudie von 2013, die vom Konversionsamt in Auftrag gegeben wurde und den großen Wohnungsbedarf belegt, erläutert und begründet - die aber seltsamerweise in der öffentlichen Diskussion keine Erwähnung findet. Die BaLi-"Fraktion" empfiehlt dringend deren Lektüre und hat auf ihrer Homepage eine Zusammenfassung der wesentlichen Aussagen der Untersuchung sowie die Folgerungen daraus eingestellt.

Die Stadtverwaltung und Stadträte sind aufgefordert, diese Datengrundlage zur Kenntnis zur nehmen und in ihren Überlegungen und Entscheidungen zu berücksichtigen. Die BaLi sieht es als vorderste Pflicht der Stadt Bamberg, die Konversion des US-Geländes zur Lösung der dringlichsten sozialen Frage zu nutzen, nämlich zur Bereitstellung finanzierbaren Wohnraums für die Bürger aller Einkommensschichten. Als Vorbild und Mutmacher dafür empfiehlt die BaLi die gelungene Vorgehensweise bei der Umwandlung der Kolb Housing Area in Fürth Mitte der 90er Jahre. Grundvoraussetzung dafür ist eine niedrigpreisige Vermarktung des Wohnraum-Angebots - deutlich unterhalb des Quadratmeterpreises von 6,50 € pro qm, wie er in der Pines-Area angedacht ist, was einen großen Interessentenkreis von vorneherein ausschließt. Die Bundesanstalt für Immobilien-Aufgaben (BImA) ist angehalten, der Kommune die günstige Überlassung des Wohnraums an die Bürger zu ermöglichen, nicht zuletzt durch zurückhaltende Preisforderungen.

Stadtrat Heinrich Schwimmbeck sieht in einem Bürgerbegehren eine realistische Option, wenn Verwaltung und Stadtrat einen Planungsentwurf zur Grundlage der weiteren Entwicklung nehmen sollten, der verfügbares Wohnungsangebot ungenutzt lassen will. "Sicher ist: Eine weit überwiegende Mehrheit der Bürger hätten dafür kein Verständnis", so der Stadtrat. Die Bamberger Linke Liste, die mit der Bürgerinitiative "Armygelände in Bürgerhände" in enger Zusammenarbeit steht , würde sich aktiv an einem Bürgerbegehren beteiligen.

Bedarf an Konversionswohnungen - Wieviel und wie schnell?

 Eine Fahrt durch das Konversionsgelände oder auch nur ein Blick über den entsprechenden Kartenausschnitt zeigt Wohngebäude in einer Fülle, die auf Anhieb wie großer Überfluss erscheinen. Mancher denkt unwillkürlich, diese Wohnungen bekommt man nie gefüllt. Aber dieser erste Blick erweist sich bei genauerer Betrachtung als oberflächlich und täuschend. Belastbare statistische Zahlen lehren etwas ganz anderes.

Begründete Zahlen über den Wohnungsbedarf, wie er für die nächsten Jahren prognostiziert wird, können einer Wohnungsbedarfsstudie entnommen werden, die von der Stadt Bamberg in Auftrag gegeben und im März 2013 veröffentlicht wurde.

In dieser Studie wird dargelegt, dass der Wohnungsneubau in den Jahren 2004 bis 2011 mit dem gegebenen Bedarf überhaupt nicht Schritt halten konnte. Neben einigen weiteren Faktoren für einen hohen Wohnungsbedarf in Bamberg sind vor allem folgende 3 Punkte ausschlaggebend:

1) Der Zuzug von Studenten durch das Wachsen der Universität,

2) der Zuzug von Beschäftigten infolge des attraktiven Arbeitsplatzangebots in Bamberg, und

3) eine wohnungswirksame Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte.

Diese Entwicklung hat bis 2011 zu einem "Zuzugsdruck" von geschätzten 1500 Wohnungen geführt. Die ca. 1250 Wohnungen, die auf dem Konversionsgelände frei werden, können nicht einmal diese Lücke abdecken.

Die Bezifferung des Zuzugsdrucks auf 1500 Wohneinheiten stellt den Stand von 2011 dar. Seither ist neuer Bedarf an Wohnungen entstanden und wird auch in den kommenden Jahren weiter entstehen. Und zwar liefert die zitierte Studie folgende Zahlen für jährlich (!!) neu entstehenden Wohnungsbedarf:

* Netto-Zuzug von jährlich 270 Studierenden, benötigt 153 Wohnungen;

* Netto-Zuzug von jährlich 260 Arbeitsplatzsuchenden, benötigt 147 Wohnungen;

* eine Netto-Abwanderung von jährlich 300 Personen, die wegen fehlender Wohnungen in der Stadt in Umlandgemeinden ziehen müssen; diese Netto-Abwanderung würde in eine Netto-Zuwanderung von ca. 165 Personen (ca. 95 Wohnungen) überführt, wenn nur ein Drittel der 1400 unfreiwilligen Abwanderer (knapp 465 Personen) durch günstige Wohnangebote in Bamberg gehalten werden können;

* jährlich etwa 170 Wohnungen aufgrund der Tendenz zur Haushaltsverkleinerung.

Neue Wohnungen werden außerdem aus folgenden Hintergründen benötigt:

* in Bamberg ist eine sehr geringe Leerstandsquote von 0,9% der bestehenden Wohnungen zu verzeichnen; für einen ungehinderten Wohnungswechsel wäre eine Quote von 2% erforderlich, die Quote heißt deshalb auch "Mobilitätsreserve"; zur Herstellung einer akzeptablen Quote braucht Bamberg 500 neue Wohnungen (100 Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)

* in Bamberg wird ein sehr hoher "Bestand an Untermietverhältnissen" registriert, das sind Menschen mit 1. Wohnsitz in Bamberg ohne eigene Wohnung; zur erstrebenswerten Verminderung dieses Bestands um 50% braucht Bamberg 600 neue Wohnungen (120 Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)

Diese Zahlen, die alle der  besagten Wohnungsbedarfs-Studie entnommen sind, addieren sich zu einem jährlichen Bedarf von mindestens 650 Wohneinheiten. Zusammen mit dem aufgebauten Zuzugsdruck, wenn er auf 4 Jahre verteilt abgebaut wird, auf eine jährliche Nachfrage von 1025 Wohnungen.

Diese Zahlen berücksichtigen noch gar nicht, dass mit der Konversion und auch mit der Brose-Ansiedlung noch zusätzliche Arbeitsplatzangebote entstehen werden und sollen, die zu weiterer Wohnungsnachfrage führen.

Noch ausführlichere nähere Erläuterungen, Berechnungen und Überlegungen zu den angesprochenen Vorgängen sind hier zu finden.

Fazit: Die bestehenden Wohngebäude werden alle benötigt. Und es darf erwartet werden, dass sie binnen kurzem (jedenfalls innerhalb von 3 Jahren) belegt werden können.

Bei der Konversion der Kalb-Housing Area in Fürth Mitte der 90er Jahre erfolgte die Belegung eines ähnlich großen Gebäudebestands sogar deutlich schneller, obwohl dort wesentlich ungünstigere Bedarfsvoraussetzungen vorlagen.

Eine annehmbar schnelle Belegung setzt eine entsprechende Preisbildung voraus. Quadratmeterpreise von 6,50 € für Altbauwohnungen, wie sie in der Pines-Area jetzt ausgetestet werden, würden drei Viertel der Bürger außen vor lassen: Ein Durchschnittsverdiener (mtl. netto 1650 € in Deutschland) kann keine 750 € für eine 115-qm-Wohnung aufbringen. Nach der besagten Wohnungsbedarfsstudie müsste die Preisgestaltung jedenfalls 20% unter dem jetzigen Niveau liegen - das wären nach dem neuen Mietspiegel für eine durchschnittliche Altbauwohnung bis Baujahr 1969 Quadratmeterpreise von etwa 4,24 € bis 4,80 € (aktuell im Durchschnitt 5,30 € bis 6,00 €). Das sind keine utopischen Preise, sondern liegen in einem Niveau, das auch in anderen Städten in der Größenordnung Bambergs zu finden ist.