Eine Menge von Traumwohnungen und ALLE werden benötigt!

Konversionsgelände – eine Menge von Traumwohnungen und ALLE werden benötigt!

oder:

Das Märchen vom "allzu großen Mantel"

"Ein Traum" - so oder so ähnlich war nach einem FT-Bericht vom 17.12.2014 der Eindruck vieler Besucher, die von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur Besichtigung der Wohngebäude auf dem Konversionsgelände eingeladen waren. Umso unverständlicher, dass die Bürger Bambergs von verantwortlichen und beauftragten Stadtplanern der Stadtverwaltung darauf eingestimmt werden sollen, dass ein großer Teil der Wohngebäude nicht erhalten werden könne.

Wie kann das sein? Prof. Wachten, von der Stadt beauftragter Stadtentwicklungsplaner, liefert mantra-mäßig in jeder ARENA wieder die Erklärung: "Der Mantel ist viel zu groß". Soll heißen: Die US-Armee hat uns so viele Wohnungen zur Verfügung hinterlassen, dass diese nur innerhalb einer ganz langen Zeit mit Menschen belegt werden können. Sie müssten über lange Zeit mit hohem finanziellen Aufwand vor dem Verfall bewahrt werden - wer soll das bezahlen?!

Eine einfache Rechnung der Stadtplaner soll die Notwendigkeit eines umfangreichen Gebäudeabrisses veranschaulichen: Nach der Neubautätigkeit, die in Bamberg in den letzten Jahren beobachtet wurde (etwa 250 Wohneinheiten im Jahresdurchschnitt), wird oder würde die Besiedlung der überlassenen 2500 Wohnungen 10 Jahre dauern.

Diese Rechnung hat was Klares, bringt auch ein leicht nachvollziehbares Ergebnis. Sie ist als Rechung nicht falsch, aber sie führt in die Irre. Die Rechnung sagt nämlich bei näherer Betrachtung nichts Wesentliches darüber aus, wieviel Wohnungen in Bamberg in den kommenden Jahren benötigt werden. Denn:

1. Es ist offensichtlich, dass die registrierte Bautätigkeit viel zu niedrig war, um den bestehenden Wohnungsbedarf abzudecken. Bei dieser (geringen) Bautätigkeit sind die Miet- und Immobilienpreise explodiert, deshalb ist die Suche nach einer Wohnung vielfach erfolglos geblieben, deshalb sind jährlich (netto) 300 Personen in die Umlandgemeinden gezogen. Die beobachtete Bautätigkeit besagt also lediglich, dass 250 Wohneinheiten pro Jahr den Bedarf nicht gedeckt haben. Offen bleibt aus dieser Zahl, wieviel Wohnungen denn mehr benötigt gewesen wären. Wären es doppelt so viele gewesen? Oder drei mal so viele? Oder noch mehr?
2. 250 neue Wohnungen jährlich haben dazu geführt, dass die Einwohnerzahl Bambergs etwa konstant blieb. Mit der Konversion des US-Geländes soll die Stadt um bis zu 5000 Einwohner wachsen. Die Bautätigkeit der vergangenen Jahre sagt über diesen zukünftigen Wohnungsbedarf überhaupt nichts aus.
3. Die in Umlauf gesetzte Zahl von "2500 Wohneinheiten" auf dem Konversionsgelände ist irreführend, um nicht zu sagen falsch. Sie setzt sich in etwa zusammen aus 400 Wohnungen in der Flynn-Area, 200 Wohnungen im Lindenanger, 100 Wohnungen in der Pines-Area, und knapp 1700 Wohneinheiten in Mannschaftsgebäuden der Panzer- und Artilleriekaserne. Diese 1700 "Wohneinheiten" stellen einzelne Soldatenzimmer dar, von denen aber viele so umgebaut wurden, dass aus 2 bis 3 Räumen eine 2-Zimmer-Wohnung (für 2 Soldaten) entstanden. Das ergibt maximal 790 2-Zimmer-Wohnungen, insgesamt auf dem Gelände also etwa 1490 Wohnungen. Davon werden 80 Wohnungen für Asylbewerber vorgehalten und stehen die nächsten 5 Jahre nicht weiter zur Verfügung.

Das 250-Wohneinheiten-Beispiel ist nicht mehr als ein willkürliches Schlagwort. Es zeigt keinerlei Bemühen, den Bedarf an Wohnungen oder die Vermarktbarkeit der Wohngebäude des Konversionsgeländes wirklich zu ermitteln. Es spricht von einem "viel zu großen Mantel", ohne dass jemals der Mantel vermessen worden wäre, genauso wenig wie der Kerl, für den der Mantel passen soll.

Ob der Mantel passen könnte, wäre in einer ersten Annäherung vielleicht dadurch abzuschätzen, dass man 1400 zusätzliche Wohnungen zu den in Bamberg bestehenden ca. 40.000 Wohnungen ins Verhältnis setzt. Dann wäre also abzuschätzen, ob es stadtverträglich wäre, wenn sich durch Nutzung der Gebäude auf dem Konversionsareal die Anzahl der Wohnungen um 3% erhöht - wenn sich die Einwohnerzahl um 5000, also 7% erhöhen soll. Aus dieser Abschätzung ergäbe sich überhaupt nicht  der Eindruck, dass man in diesem großen Mantel ertrinken würde.

Gibt man sich etwas mehr Mühe, kann man den Wohnungsbedarf auch viel differenzierter abschätzen und ermitteln. Eine große Hilfe und einen reichen Datenbestand findet man dazu in der Wohnungsbedarfsstudie, die von der Stadt Bamberg in Auftrag gegebenen wurde und im März 2013 erschien. In dieser sog. "Pestel-Studie" erfahren wir Folgendes: 

In den vergangenen Jahren konnten die Zuzugswünsche in die Stadt Bamberg nur so unzureichend verwirklicht werden, dass ein "Zuzugstau von 1500 Wohneinheiten" entstanden ist (festgestellt zum Jahr 2011). Die Studie liefert ein Zahlenbeispiel, nach dem sich dieser Rückstau bei geeignetem Wohnungsangebot innerhalb von etwa 3 bis 4 Jahren auflöst.

Man erfährt vor allem aufschlussreiche Einzelheiten zur Wohnungsbedarfsentwicklung, die den gegebenen Wohnungsbedarf veranschaulichen und zumindest grob abschätzend zahlenmäßig bestimmen lassen:

1. Jährlicher Netto-Zuzug von Studierenden: 270 Personen (=150 Wohnungen) (Bezug: Zeitraum 2016 bis 2020)
2. Jährlicher Netto-Zuzug wegen guten Arbeitsplatzangebots: 260 Personen (=145 Wohnungen) (Bezug: Zeitraum 2016 bis 2020)
3. Jährliche Netto-Abwanderung in die Umlandgemeinden wegen günstigerer Mieten/Immobilienpreise: 300 Personen (=-170 Wohnungen) (Bezug: Zeitraum 2016 bis 2020). Diese Netto-Bewegung ergibt sich (am Beispiel 2004) aus 1450 Zuzügen und 1750 Abwanderungen. Nur 20% der Abwanderungen erfolgen wegen Bevorzugung des Landlebens, 80% aus Gründen günstigeren Wohnangebots außerhalb der Stadt. Würden mit einem günstigen städtischen Wohnungsangebot nur ein Drittel der ökonomisch bedingten Abwanderungen (=465 Personen) verhindert, ergäbe das eine Nettozuwanderung in die Stadt von jährlich 165 Personen, also einen zusätzlichen Wohnungsbedarf von 95 Wohnungen pro Jahr.
4. In der Stadt Bamberg ist ein Wohnungsleerstand von nur 0,9% der Wohnungen zu verzeichnen; diese niedrige Quote stellt eine erhebliche Erschwerung des Wohnungswechsels dar; eine funktionierende Quote sollte mindestens 2% betragen; dazu wären etwa 500 neue Wohnungen nötig, also jährlich etwa 100 Wohnungen von 2015 bis 2020
5. In der Stadt Bamberg ist eine sehr hohe Untermiet-Quote zu verzeichnen (ca. 1200 Personen mit 1. Wohnsitz in Bamberg, aber ohne eigene Wohnung); eine erstrebenswerte Reduzierung der Quote um 50% würde 600 neue Wohnungen benötigen, also jährlich 120 Wohnungen von 2015 bis 2020;
6. Der Überhang von Sterbefällen gegenüber Geburten (netto 250 Personen pro Jahr) vermindert den Bedarf an Wohnungen um etwa 140 Wohnungen jährlich;
7. Einen stärkeren umgekehrten Einfluss auf den Wohnungsbedarf hat jedoch die "Singularisierung", also der Trend, dass Haushalte immer weniger Personen umfassen; diese Tendenz zur Haushaltsverkleinerung erfordert bis 2020 ca. 860 jährlich also etwa 170 neue Wohnungen.

Insgesamt summieren sich die hier von 1. bis 7. aufgezählten Wohnungsbedarfe auf jährlich etwa 650 neue Wohnungen. Dabei handelt es sich um kontinuierlich in den kommenden 5 Jahren entstehenden Wohnungsbedarf, der zum "Zuzugsrückstau von 1500 Wohnungen" hinzukommt, der im Jahr 2011 registriert wurde. Kalkuliert man den Abbau des letztgenannten Rückstaus innerhalb von 4 Jahren (375 Wohnungen pro Jahr), errechnet sich aus den beiden Parametern ein jährlicher Wohnungsbedarf von 1020 Einheiten. Dieser könnte z.B. gedeckt werden durch jährlichen Neubau von 250 Wohnungen im bisherigen Stadtgebiet (wie bisher), durch 420 Wohneinheiten als Neubau auf dem Konversionsgelände und 350 Wohnungen, die aus dem Gebäudebestand des Konversionsgeländes übernommen werden. Die 1400 verfügbaren Wohnungen würden damit in weniger als 3 Jahren belegt.

Noch ausführlichere nähere Erläuterungen, Berechnungen und Überlegungen zu den angesprochenen Vorgängen sind  hier zu finden.

Wenn also der komplette vorfindbare Wohnungsbestand in weniger als 3 Jahren belegt werden kann, ist bei Rückgriff auf die "Mantel"-Sprache festzustellen: Der Mantel ist groß, aber da wächst man schnell hinein. Sicher schnell genug, um einem Verstauben oder Zersetzen des Stoffes zuvorzukommen.

Übrigens: In dieser vorliegenden Berechung ist nur der bis 2011 aufgestaute und der künftig regulär anfallende neue Wohnungsbedarf einkalkuliert. Der reale Bedarf liegt noch um 2 weitere Komponenten höher, die schwerer bezifferbar sind und deshalb nicht berücksichtigt wurden: a) um den seit 2011 bis heute weiter gestiegenen Zuzugsstau und b) um den außerordentlichen künftigen Wohnungsbedarf, der durch konversionsbedingte zusätzliche Arbeitsplätze entsteht. Die Prognose zur arbeitsplatzbedingten Zuwanderung resultierte nämlich aus der Fortschreibung der bisher beobachteten Verhältnisse und stellte nicht in Rechnung, wie viele Personen nach Bamberg ziehen (wollen), weil sie hier Arbeitsplatzangebote wahrnehmen, die durch die Konversion neu entstehen.

Wie in der Pestel-Studie hervorgehoben, ist die skizzierte mögliche Entwicklung an eine entscheidende Voraussetzung gebunden: Das Angebot des besagten Wohnungsbestands zu Miet- oder Kaufpreisen, die auch wirklich geeignet sind, die bestehenden Zuwanderungswünsche nach Bamberg (vor allem aus den Umlandgemeinden) in tatsächlichen Zuzug in die Stadt zu überführen. Nach Einschätzung der Autoren der Pestel-Studie beginnt diese Wirkung, wenn die Preise dafür mindestens 20% unter dem aktuellen Niveau (von 2012) liegen.

Zur Orientierung könnte das Vorgehen bei der Konversion der Kalb-Area in Fürth dienen: Diese ehemalige housing-Area wurde den Bürgern Mitte der 90er Jahre in folgender Weise übergeben:

• 40% des Bestands wurden günstig zum Kauf angeboten (für 1150 bis 1300 € pro qm, entspr. heute ca. 1600 €),
• 20% zur Miete als Sozialwohnungen (zu 2,81 € pro qm, entspr. heute ca. 3,65 €) und
• 40% zur günstigen Miete  von 4,40 bis 4,70 € pro qm (entspr. heute ca. 5,90 €).

In Fürth hat es damals übrigens mit der zitierten Preisfindung weniger als 1 Jahr gedauert, bis alle 1234 Wohnungen (mit insgesamt höherer Wohnfläche als bei der jetzigen Bamberger Konversion!) vermarktet waren – und dies zu einem Zeitpunkt, an dem in Fürth gerade tausende von Wohnungen im Bau bzw. gerade fertiggestellt waren und die Stadt deshalb den Status einer „Stadt mit erhöhtem Wohnbedarf“ verloren hatte.

Folgerung:

Die Bamberger Linke Liste (BaLi) und ihr Stadtrat und Konversionssenatsmitglied Heinrich Schwimmbeck fordern:

• Die Stadtverwaltung und die Stadträte, insbesondere die Mitglieder des Konversionssenats, sind aufgerufen, die vorliegenden Zahlen zum Wohnungsbedarf endlich zur Kenntnis zu nehmen und in ihren Überlegungen und Entscheidungen zu berücksichtigen.
• Die willkürliche und bisher unhinterfragte These eines zu großen, gar nicht nutzbaren Wohnungsangebots ist zu korrigieren; vielmehr ist davon auszugehen, dass eine schnelle Belegung realistisch möglich ist einschneidende Kosten für einen mehrjährigen Leerstand des vorfindbaren Wohnungsbestand vermeidbar sind.
• Die Stadt Bamberg muss es als ihre vorderste kommunale Pflicht sehen, die Konversion des US-Geländes zur Lösung der dringlichsten sozialen Frage zu nutzen, nämlich der Schaffung finanzierbaren Wohnraums für die Bürger aller Einkommensschichten.
• Diesem Ziel dient wesentlich der Erhalt aller Wohngebäude auf dem Konversionsgelände; die Stadt Bamberg ist aufgefordert, dieses Ziel mit allen verfügbaren Möglichkeiten zu verfolgen. Es wird an den Beschluss des Konversionssenats vom 01.07.2014 erinnert, nach dem bei der Fortschreibung des gesamtstädtischen Entwicklungskonzepts eine "angemessene Integration insbesondere von zum Wohnen geeigneter Gebäude" anzustreben ist.
• Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist aufgefordert, der Stadt Bamberg dies zu ermöglichen, nicht zuletzt durch geeignete Preisfindung beim Ankauf des Geländes.

Für die Bamberger Linke Liste ist es nach der erfolgreichen Unterschriftenaktion offensichtlich, dass eine große Mehrheit der Bürgerschaft größtmögliche Anstrengungen der Stadtverwaltung zum Erhalt aller Wohngebäude sehen will. Falls dazu ein Bürgerbegehren erforderlich werden sollte, wird die BaLi dies mit anstoßen und sich bei dessen Organisation aktiv und mit allen Möglichkeiten beteiligen. Wir gehen von einem Zusammenwirken aller Gruppierungen und Organisationen aus, die dieses Ziel in und für Bamberg anstreben.

Anhang: Zitate und Daten aus der Pestel-Studie (können hier eingesehen werden)