Bedarf an Konversionswohnungen - Wieviel und wie schnell?

 Eine Fahrt durch das Konversionsgelände oder auch nur ein Blick über den entsprechenden Kartenausschnitt zeigt Wohngebäude in einer Fülle, die auf Anhieb wie großer Überfluss erscheinen. Mancher denkt unwillkürlich, diese Wohnungen bekommt man nie gefüllt. Aber dieser erste Blick erweist sich bei genauerer Betrachtung als oberflächlich und täuschend. Belastbare statistische Zahlen lehren etwas ganz anderes.

Begründete Zahlen über den Wohnungsbedarf, wie er für die nächsten Jahren prognostiziert wird, können einer Wohnungsbedarfsstudie entnommen werden, die von der Stadt Bamberg in Auftrag gegeben und im März 2013 veröffentlicht wurde.

In dieser Studie wird dargelegt, dass der Wohnungsneubau in den Jahren 2004 bis 2011 mit dem gegebenen Bedarf überhaupt nicht Schritt halten konnte. Neben einigen weiteren Faktoren für einen hohen Wohnungsbedarf in Bamberg sind vor allem folgende 3 Punkte ausschlaggebend:

1) Der Zuzug von Studenten durch das Wachsen der Universität,

2) der Zuzug von Beschäftigten infolge des attraktiven Arbeitsplatzangebots in Bamberg, und

3) eine wohnungswirksame Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte.

Diese Entwicklung hat bis 2011 zu einem "Zuzugsdruck" von geschätzten 1500 Wohnungen geführt. Die ca. 1250 Wohnungen, die auf dem Konversionsgelände frei werden, können nicht einmal diese Lücke abdecken.

Die Bezifferung des Zuzugsdrucks auf 1500 Wohneinheiten stellt den Stand von 2011 dar. Seither ist neuer Bedarf an Wohnungen entstanden und wird auch in den kommenden Jahren weiter entstehen. Und zwar liefert die zitierte Studie folgende Zahlen für jährlich (!!) neu entstehenden Wohnungsbedarf:

* Netto-Zuzug von jährlich 270 Studierenden, benötigt 153 Wohnungen;

* Netto-Zuzug von jährlich 260 Arbeitsplatzsuchenden, benötigt 147 Wohnungen;

* eine Netto-Abwanderung von jährlich 300 Personen, die wegen fehlender Wohnungen in der Stadt in Umlandgemeinden ziehen müssen; diese Netto-Abwanderung würde in eine Netto-Zuwanderung von ca. 165 Personen (ca. 95 Wohnungen) überführt, wenn nur ein Drittel der 1400 unfreiwilligen Abwanderer (knapp 465 Personen) durch günstige Wohnangebote in Bamberg gehalten werden können;

* jährlich etwa 170 Wohnungen aufgrund der Tendenz zur Haushaltsverkleinerung.

Neue Wohnungen werden außerdem aus folgenden Hintergründen benötigt:

* in Bamberg ist eine sehr geringe Leerstandsquote von 0,9% der bestehenden Wohnungen zu verzeichnen; für einen ungehinderten Wohnungswechsel wäre eine Quote von 2% erforderlich, die Quote heißt deshalb auch "Mobilitätsreserve"; zur Herstellung einer akzeptablen Quote braucht Bamberg 500 neue Wohnungen (100 Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)

* in Bamberg wird ein sehr hoher "Bestand an Untermietverhältnissen" registriert, das sind Menschen mit 1. Wohnsitz in Bamberg ohne eigene Wohnung; zur erstrebenswerten Verminderung dieses Bestands um 50% braucht Bamberg 600 neue Wohnungen (120 Wohnungen jährlich, wenn dies in 5 Jahren umgesetzt werden soll)

Diese Zahlen, die alle der  besagten Wohnungsbedarfs-Studie entnommen sind, addieren sich zu einem jährlichen Bedarf von mindestens 650 Wohneinheiten. Zusammen mit dem aufgebauten Zuzugsdruck, wenn er auf 4 Jahre verteilt abgebaut wird, auf eine jährliche Nachfrage von 1025 Wohnungen.

Diese Zahlen berücksichtigen noch gar nicht, dass mit der Konversion und auch mit der Brose-Ansiedlung noch zusätzliche Arbeitsplatzangebote entstehen werden und sollen, die zu weiterer Wohnungsnachfrage führen.

Noch ausführlichere nähere Erläuterungen, Berechnungen und Überlegungen zu den angesprochenen Vorgängen sind hier zu finden.

Fazit: Die bestehenden Wohngebäude werden alle benötigt. Und es darf erwartet werden, dass sie binnen kurzem (jedenfalls innerhalb von 3 Jahren) belegt werden können.

Bei der Konversion der Kalb-Housing Area in Fürth Mitte der 90er Jahre erfolgte die Belegung eines ähnlich großen Gebäudebestands sogar deutlich schneller, obwohl dort wesentlich ungünstigere Bedarfsvoraussetzungen vorlagen.

Eine annehmbar schnelle Belegung setzt eine entsprechende Preisbildung voraus. Quadratmeterpreise von 6,50 € für Altbauwohnungen, wie sie in der Pines-Area jetzt ausgetestet werden, würden drei Viertel der Bürger außen vor lassen: Ein Durchschnittsverdiener (mtl. netto 1650 € in Deutschland) kann keine 750 € für eine 115-qm-Wohnung aufbringen. Nach der besagten Wohnungsbedarfsstudie müsste die Preisgestaltung jedenfalls 20% unter dem jetzigen Niveau liegen - das wären nach dem neuen Mietspiegel für eine durchschnittliche Altbauwohnung bis Baujahr 1969 Quadratmeterpreise von etwa 4,24 € bis 4,80 € (aktuell im Durchschnitt 5,30 € bis 6,00 €). Das sind keine utopischen Preise, sondern liegen in einem Niveau, das auch in anderen Städten in der Größenordnung Bambergs zu finden ist.