Der Bamberger Konversionssenat wird
in seiner nächsten Sitzung, am 1.7.2014, über die „Fortschreibung des
gesamtstädtischen städtebaulichen Entwicklungskonzepts“ abstimmen.
In diesem Konzept wird die künftige
Stadtentwicklung bis zum Jahr 2030 beschrieben und festgelegt. Das Gelände, das
derzeit noch von der US-Army genutzt wird, leert sich immer mehr und das
Entwicklungskonzept befasst ich daher mit der Frage, wie dieses Gelände zukünftig
gestaltet und städtebaulich an das übrige Stadtgebiet angebunden werden soll.
Heinrich Schwimmbeck,
Stadtratsmitglied der Bamberger Linken Liste (BaLi) und Mitglied des
12-köpfigen Konversionssenates ist, kann das Konzept in der Fassung, wie sie
aktuell vorliegt, nicht mittragen.
Der entscheidende Grund dafür: Nach
dem vorgestellten Konzept würde ein Großteil der derzeit bestehenden Wohnungen
auf dem US-Gelände nicht weiter genutzt, sondern letztlich abgerissen. Nach
Auffassung der Bamberger Linke Liste würde damit eine einmalige Gelegenheit
vertan, ausreichenden und günstigen Wohnraum zu schaffen.
Der ausführliche Antrag des linken Stadtrats Heinrich Schwimmbeck steht hier zum Download bereit ....
.... und hier die dazugehörige Wohnungsbedarfsberechnung.
Es folgt der Wortlaut des Antragstexts:
Antrag - Wohngebäude
erhalten
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
ich habe die Vorlage
zur "Fortschreibung des gesamtstädtischen städtebaulichen Entwicklungskonzept",
die am 1.7. im Konversionssenat zur Abstimmung steht, erhalten und zur Kenntnis
genommen.
Das beschriebene Konzept findet in
weiten Teilen meine/unsere Zustimmung, ist aber besonders in 1 wichtigen Punkt
dringend zu modifizieren.
Deshalb stelle ich folgenden Antrag
an die Stadtverwaltung bzw. an den Konversionssenat:
Antragsgegenstand:
Die vorgelegte Fortschreibung des gesamtstädtischen städtebaulichen
Entwicklungskonzepts (SEK) bedarf in bedeutsamen Teilen veränderter Festlegungen.
Die SEK-Fortschreibung legt nach der vorgelegten Fassung
eine Stadtentwicklung fest, nach welcher auf eine künftige Nutzung eines großen
Bestands an Wohnungen im Konversionsgelände verzichtet wird.
Für den weiteren Fortgang der Entwicklung des Geländes muss
aber zumindest die Option bestehen, die dort bestehenden Wohngebäude
zumindest vorläufig zu erhalten und sie nach Möglichkeit bald wieder zu Wohnzwecken zu nutzen.
Damit die betreffenden Areale in der künftigen Planung und
Gestaltung mit-einbezogen werden (können), sind Ergänzungen und Änderungen an
der Verteilung und Dimensionierung Baufelder in einigen Bereichen vorzunehmen.
Die Änderungen sind unten (nach dem Begründungsteil) im einzelnen genannt.
Erläuterung und Begründung:
Die SEK-Fortschreibung versäumt eine der bedeutsamsten
Aufgaben der künftigen Stadtentwicklung, nämlich die Lösung des gravierendsten
Problems der Bamberger Bürgerschaft, des Wohnungsproblems.
Für die Stadt Bamberg und seine Bürger besteht seit vielen
Jahren ein großes strukturelles Problem darin,
dass weit weniger Wohnraum vorhanden ist und entsteht, als erforderlich ist.
Mit den Folgen,
o
dass nicht jeder Wohnungssuchende Wohnraum in Bamberg findet
oder erwerben oder schaffen kann,
o
dass wegen Knappheit des Wohnungsangebot die Mieten, speziell
bei Neuvermietung, seit Jahren steigen und ein sehr hohes Niveau erreicht
haben,
o
dass viele Bürger, die eigentlich in Bamberg wohnen wollen,
ihren Wohnort zwangsläufig in den umliegenden Gemeinden "wählen" -
sei es aus Mangel an Angeboten überhaupt, oder an Angeboten für Familien, oder
aus Mangel an jeweils bezahlbarem Wohnraum.
Der anstehende Übergang des Areals an die Stadt Bamberg
bietet in dieser Situation eine einmalige Chance: Durch die Übernahme des dort
vorfindbaren Wohnraums kann den Bamberger Bürgern recht bald Wohnraum zur
Verfügung gestellt werden, der wesentlich günstiger sein sollte als neu
gebauter Wohnraum in anderen Bereichen des Konversionsgebiets.
Die vorgelegte Fortschreibung des SEK legt hingegen eine
Stadtentwicklung fest, nach welcher auf eine künftige Nutzung eines großen
Bestands an Wohnungen im Konversionsgelände verzichtet wird.
Speziell enthält der Entwicklungsplan keine Baufelder, also
keine künftige Bebauung mehr in folgenden 2 Bereichen:
* dort, wo
jetzt knapp 20 Häuser der Flynn Area (mit je 18 WE, insgesamt also mindestens
300 WE) stehen und
* an der Stelle
der 33 WE der Zweifamilienhäuser der östlichen Buchenstraße ("Offiziershäuser")
In zwei weiteren Arealen ist nach dem vorliegenden
Entwicklungsplan die Übernahme des Wohnungsbestands nicht mehr möglich, weil
die festgelegten Baufelder die dort befindlichen Wohngebäude nicht integrieren
lassen:
* das betrifft
die Baufelder, in deren Bereich jetzt die Wohngebäude des Ziegelanger liegen
(insbesondere Baufeld Nr. 28)
* und die
Baufelder, die südlich der Zollnerstr. gelegen sind und in deren Bereich jetzt
die sog. Mannschaftsgebäude stehen, in denen sich (dem Vernehmen nach)
2-Zimmerwohnungen für Mannschaftsdienstgrade befinden (10 Häuser mit insgesamt
ca. 300 Einheiten)
Zur Frage des Zustands der Gebäude: Die Übernahme und
Nutzung des Wohngebäudebestands setzt natürlich voraus, dass entsprechender
Bedarf an Wohnraum besteht und die bestehenden
Gebäude von ihrer Beschaffenheit her dafür verwendbar sind - aktuell
besteht diesbezüglich kein gesicherter Erkenntnisstand über den Zustand
der diskutierten Wohngebäude. Es muss aber festgestellt werden, dass ein großer
Teil der Wohnungen vor wenigen Jahren renoviert wurde, dass keine Fakten
bekannt sind, die auf wahrscheinliche gravierende Mängel der Wohnungen
hindeuten, und dass diskutierte mögliche Mängel (z.B. mögliche Schadstoffbelastungen) eher im Bereich der Spekulation
angesiedelt sind.
Zur Frage des (zusätzlichen) Wohnungsbedarfs: Eine
der schwierigen Fragen bei der Entwicklungsplanung des Konversionsgelände ist
die Frage nach dem künftigen Bedarf an Wohnungen und die Frage, in
welchem Tempo sich die Wohnbesiedlung entsprechend vollziehen wird und kann.
Die vorgelegte SEK-Fortschreibung teilt diesbezüglich (in der Erläuterung zum
mitgelieferten Plan, S. 17) lediglich mit, dass zusammengerechnet etwa 2500
Wohneinheiten neu entstehen können/sollen, zum Bedarf an Wohnungen
äußert sich der Entwicklungsplan nicht.
In öffentlichen Aussagen der Stadtverwaltung und des
Planungsteams (z.B. in den ARENEN) wird in diesem Zusammenhang auf eine
Neubautätigkeit in Bamberg von etwa 250 Wohneinheiten (WE) jährlich in den
letzten 10 Jahren verwiesen; dies wird in der Diskussion als Orientierungspunkt
auch für die künftig erforderliche Wohnraum-Neuschaffung genommen; auf
dieser Basis wird ein Zeitbedarf von 10 Jahren zum Füllen der vorgesehenen
Wohnbebauung im Konversionsareal (etwa 2500 Wohnungen) angenommen. Damit wäre
eine ausreichend rasche Nutzung der vorhandenen Wohnungen nicht zu erwarten, es
wäre ein Verfall der Gebäude noch vor deren Nutzung zu erwarten oder hohe
Kosten zur Erhalt der Gebäude in einem zeitlich ausgedehnten Leerzustand.
Die registrierte Bautätigkeit der letzten Jahren ist aber
kein geeignetes Maß für den tatsächlichen (aktuellen oder künftigen) Zusatzbedarf
an Wohnraum. Der tatsächliche Bedarf an Wohnraum liegt wesentlich höher.
Mit der festgestellten Bautätigkeit (jährlicher Zubau von 250 WE) wurde ja eine
ungewöhnlich niedrige Leerstandsquote erzielt (von aktuell 0,9% des
Wohnungsbestands, erforderlich wären mindestens 2,0%, wünschenswert 2,5%) sowie
eine sehr hohe Quote an "Untermietverhältnissen". Sie führte zu
massivem Preisanstieg bei Kauf und Neuvermietung von Immobilien. Die
registrierte Bautätigkeit ist viel zu niedrig und führte zu einer Abwanderung
in die umliegenden Landkreisgemeinden von geschätzt 1600 Personen pro Jahr
(gesichert so festgestellt für das Jahr 2004), von denen dies mindestens 60%
lediglich aus Gründen fehlenden günstigen Wohnraums im Stadtgebiet (und nicht
etwa wegen Bevorzugung des Landlebens) tun; die Abwanderung wird auch für die
kommenden Jahre mit jährlich 250 bis 350 Personen angenommen. Das "SEK
Wohnen 2009" rechnet mit einer Bedarfsziffer - einem
"Zuzugsdruck" vom Umland ins Stadtgebiet - von zusätzlichen 1500
Wohneinheiten.
Für eine differenzierte Abschätzung
des künftigen Wohnungsbedarfs kann somit nicht allein auf die Bautätigkeit der
letzten Jahre zurückgegriffen werden, es müssen vielfältige Aspekte
berücksichtigt werden. Dies wird beeindruckend differenziert im "SEK
Wohnen 2009" vorgenommen, wobei auch dort ein sehr konservative
Abschätzung des künftigen Wohnungsbedarf erfolgt. Zur Darstellung und
Diskussion dieses Sachverhalts verweise ich auf unser
beiliegendes separates Berechnungs- und Diskussionspapier, welches bis 2020 einen
Wohnungsneubedarf im gesamten Stadtgebiet (Konversionsareal und
"altes" Stadtgebiet) von 4000 WE als durchaus realistisch ermittelt.
Der künftige Bedarf wird nicht unwesentlich von der Preisgestaltung für Mietwohnraum
und evtl. auch Bauland abhängig sein – diesbezüglich wird mit der Weiternutzung
von Bestandswohnungen preisgünstigerer Wohnraum entstehen als durch Neuaufbau.
Angesichts von unbekannten Fakten (über den Zustand der
Wohngebäude) und Prognosen mit einiger Bandbreite (über den künftigen Bedarf)
ist es nachvollziehbar und zeugt von einer sorgsamen Herangehensweise, wenn die
Stadtentwicklung die bestehenden Wohngebäude zum aktuellen Zeitpunkt nicht als feste
Größe einbezieht. Es ist aber ebenso voreilig und unverantwortlich, wenn die
Nutzung von bestehenden Wohngebäuden dabei gleich kategorisch und definitiv ausgeschlossen
wird, also der gedankliche Abriss schon jetzt vorgenommen wird. Es muss offen
gehalten werden und realistisch umsetzbar bleiben, dass die bestehenden
Wohngebäude bei später ggf. festgestellter positiver Eignung in die Entwicklung
des Geländes integriert werden.
Ein zielführender Umgang mit der gegebenen Unklarheit könnte
darin bestehen, dass bei der Rahmenplanung, die in der zweiten Jahreshälfte
2014 ansteht, Gestaltungsvorschläge (zu
einzelnen Baufeldern oder größeren Arealen) jeweils für beide Varianten
("bei Bestandserhaltung" vs. "ohne Bestandserhaltung")
erarbeitet werden. Oder dass ein Teil der Vorschläge "ohne
Bestandserhaltung" und ein ebenso großer Teil obligatorisch "mit
Bestandserhaltung" erarbeitet wird.
Für die SEK-Forschreibung, insbesondere für den maßgeblichen
Bebauungsplan-Vorschlag des SEK (S. 17) bedeutet die Option des möglichen
Wohngebäudeerhalts konkret:
·
Es müssen auch im Bereich der Flynn-Area geeignete
Baufelder-Vorschläge hinzugefügt werden, die den vorfindbaren Wohnungsbestand
integrieren lassen;
·
Die bestehenden Zweifamilien-Häuser der sog.
Offizierssiedlung müssen als möglicher Spartenerhalts-Bestand eingetragen
werden - oder als Baufelder, die optional entweder eine neue Nutzung oder die
Integration des Bestands ermöglichen;
·
Die Baufelder auf den Arealen des Ziegelangers
(Felder No. 23 und – insbesondere - Nr.
28) müssen so dimensioniert werden, dass sie den jetzigen Gebäudebestand integrieren
können;
·
dasselbe muss für die Baufelder sichergestellt
werden, welche Überschneidungen mit den Mannschaftsgebäuden entlang der
Zollnerstr. haben.
Die beabsichtigte Orientierung ("Gebäudeerhalt
ermöglichen") soll in zwei Formulierungen im Text der SEK-Fortschreibung
Ausdruck finden:
a) Der - voll begrüßenswerte - Flexibilitäts-Passus (3.
Absatz S. 18 links) soll so ergänzt werden, dass er dann lautet: "Dieses
Ausbaukonzept soll so flexibel sein, dass einerseits die großformatigen
Bestandsgebäude der Troop Building Area [ als Ergänzung: ] und
ein möglichst großer Teil der bestehenden Wohngebäude in die Planung
eingebunden werden können. Andererseits muss es möglich sein, den nicht
bedarfsgerechten oder Mehrbestand an Gebäuden zurückzubauen und ..."
b) Ein zusätzlicher Passus die Baufelder betreffend soll der
Tatsache Rechnung tragen, dass die Stadtentwicklungsplanung aktuell noch mit
bedeutsamen Unbekannten zu tun hat, deren Abklärung und Ergebnis spätere
Modifikationen wünschenswert machen könnte. Er soll lauten: "Die
Baufelder werden als aktueller Gliederungs-Vorschlag verstanden, der bis zur Bebauungsplanung
Veränderungen erfahren kann, sofern neue Gestaltungswünsche oder
Gestaltungsmöglichkeiten dies erforderlich machen."
Die Stadtverwaltung, die Gremien des Stadtrats, Parteien und
lokale Gruppen sowie die Bürgerschaft sind aufgerufen, mit Nachdruck auch an
Vorschlägen und Verfahrensweisen zu arbeiten, welche
* zu einer möglichst raschen Besiedelung nach
Freigabe des Geländes führen,
* die bestehenden Wohngebäude erhalten,
* Leerstand möglichst kurz halten und dadurch
Wertverringerung an der Substanz möglichst vermeiden lassen.
Dazu können auch Zwischennutzungen und/oder Wächterkonzepte
dienlich sein.
Anlage: Wohnungsbedarfsermittlung nach dem "SEK
Wohnen 2009" - Diskussion und Gesamtabschätzung (Bamberger Linke Liste,
BaLi).
Heinrich Schwimmbeck
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Mitglied des Stadtrates und des Konversionssenats
Bamberger Linke Liste (BaLi)
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